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Contrat de vente immobilière : promesse ou compromis ?

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Publié le 27 février 2009

Contrat de vente immobilière : promesse ou compromis ?

La signature du contrat de réservation d'un appartement ou d'une maison n'est pas qu'une simple formalité. Les mots ont un sens : promesse ou compromis, votre engagement n'a pas les mêmes conséquences…


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La conclusion d’une vente d’immeuble s’effectue toujours en deux temps : vous signez d’abord un avant-contrat, dans lequel vous vous entendez avec le vendeur sur les modalités de la vente. Puis vient le temps du contrat définitif, qui opère concrètement la transmission de propriété de lui à vous.
Entre ces deux étapes, divers événements peuvent survenir : vous changez d’avis, le crédit que vous avez sollicité de votre banque ne vous est pas accordé, le vendeur change d’avis… Quel que soit l’avant-contrat, vous disposez toujours d’un délai de réflexion et pouvez toujours soumettre la réalisation de la vente à l’obtention d’un crédit. En revanche, le changement d’avis pour considérations personnelles n’a pas les mêmes conséquences suivant que vous avez signé une promesse ou un compromis de vente.

Un délai de réflexion de 7 jours

Quel que soit l’avant-contrat que vous signez, vous disposez d’un délai de réflexion de 7 jours. Celui-ci part à compter du moment où le vendeur, l’agent immobilier ou le notaire vous a notifié un exemplaire du contrat que vous avez signé. De la part du vendeur, cette notification peut se faire par lettre recommandée ou acte d’huissier. En revanche, si un notaire ou un agent immobilier est intervenu dans la transaction, il peut vous le remettre en main propre en vous faisant signer un papier indiquant que vous êtes bien entré en possession du contrat. Le délai de 7 jours court à compter du lendemain du jour de la remise ou de la première présentation de la lettre recommandée.
Si vous souhaitez abandonner votre projet, vous devez impérativement envoyer une lettre recommandée au vendeur ou à la personne qui vous a notifié le contrat dans ce délai. 
Le vendeur ne peut exiger aucun versement de votre part avant l’expiration de ce délai. Cependant, si l’avant-contrat a fait intervenir un notaire ou un agent immobilier, une indemnité d’immobilisation – généralement de 10 % du prix de vente – peut vous être réclamée. Dans ce cas, la somme sera consignée par le professionnel sur un compte spécial, appelé compte séquestre. Si vous exercez votre faculté de rétractation, le professionnel sera alors tenu de vous restituer votre argent dans les 21 jours à compter du lendemain de votre date de rétractation. 

Les conséquences du changement d’avis après les 7 jours

Le changement d’avis après l’expiration du délai de 7 jours, s’il ne peut se justifier par la non réalisation d’une condition suspensive (voir ci-dessous), peut vous coûter cher : 

Promesse de vente

Dans le cas d’une promesse de vente, seul le vendeur est tenu par l’engagement de vendre, aux conditions et dans le délai annoncés. Vous, vous n’êtes pas tenu d’acquérir. En fait, dans le même délai (souvent de deux à trois mois), appelé délai d’option, vous pouvez revenir sur votre engagement. Mais vous acceptez alors de perdre le dédit d’immobilisation versé au vendeur en contrepartie de sa promesse de vente.

Compromis de vente

Dans le cas d’un compromis de vente, à l’instar du vendeur qui est obligé de vous vendre le bien aux conditions indiquées, vous êtes obligé de l’acquérir. Que l’un de vous revienne sur sa décision sans pouvoir invoquer la non réalisation d’une condition suspensive et l’autre peut le traîner en justice pour le contraindre à signer la vente définitive.

La condition de l’obtention d’un prêt
Si l’acquisition du bien que vous convoitez nécessite un financement à crédit, la loi prévoit, sans qu’aucune clause de l’avant-contrat ne le spécifie, que vous avez un mois pour l’obtenir, faute de quoi la vente est annulée et le dédit d’immobilisation vous est restitué.
Cependant, il est conseillé de prévoir, dans le compromis ou la promesse, les conditions précises de financement de votre achat, notamment la part d’apport personnel et de financement à crédit. Vous pouvez également prévoir un délai plus long qu’un mois pour obtenir vos prêts. Enfin, il peut être judicieux de préciser le taux maximal que vous êtes prêt à assumer, la durée du crédit… Ainsi, le contrat de vente pourra être conclu définitivement si une banque vous accorde le financement aux conditions souhaitées. En revanche, si ces conditions ne sont pas remplies dans le délai indiqué, vous pouvez renoncer à la vente et récupérer votre indemnité d’immobilisation.


Patricia ERB

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