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Publié le 30 octobre 2008

Indivision

Au décès de votre deuxième parent, la maison de famille est devenue un bien indivis entre vous et vos frères et soeurs. La loi organise les modalités de gestion de cette maison. Mais vous pouvez aussi conclure une convention avec eux.


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Après le décès, tous les biens du défunt appartiennent en commun à ses héritiers. S’il y a plusieurs biens de valeur équivalente, le partage entre les héritiers peut se faire assez simplement. Mais si le patrimoine se compose exclusivement de la maison de famille, vous avez deux possibilités : vendre la maison pour vous en répartir le prix en fonction de vos parts respectives dans la succession ou la garder et vous en partager la jouissance et les frais de fonctionnement. Si vous décidez de conserver la maison en commun, vous devrez vous entrendre sur les décisions de gestion qui s’imposent. De même, si le règlement de la succession prend du temps, en attendant, vous êtes en indivision et devez respecter les règles de gestion prévues par le code civil. 

L’indivision légale

Elle détermine des règles d’utilisation et de gestion du bien :

- Une utilisation partagée

Chacun des indivisaires a le droit d’utiliser le bien indivis. Vous pouvez décider d’un partage de la maison familiale en vous répartissant les périodes d’occupation dans l’année. Vous pouvez aussi vous mettre d’accord pour que l’un d’entre vous occupe le logement seul, à charge pour lui de verser aux autres une indemnité d’occupation. Le montant de celle-ci est déterminé librement à l’amiable, mais à défaut d’accord (ou si plusieurs héritiers veulent occuper la maison), il faut saisir le président du Tribunal de Grande Instance.
Si vous décidez de louer la maison, les loyers sont eux-mêmes indivis. Chacun peut toucher sa part des revenus tous les ans. 

- La majorité des 2/3 pour les actes de gestion courante

Tous les actes de gestion courante peuvent être pris à la majorité des deux tiers des droits indivis. Sont concernés par exemple la souscription d’un abonnement au téléphone ou auprès d’un fournisseur d’énergie, le remplacement d’une chaudière, mais aussi des actes plus ponctuels comme le renouvellement d’un bail d’habitation ou professionnel si vous louez la maison.

La majorité des 2/3 se calcule sur les droits indivis et non sur le nombre des coindivisaires. Ainsi, si sur quatre héritiers, l’un a 50 % des droits et les trois autres se partagent à parts égales les 50 % restants (16,66 % chacun), il suffit que le premier plus un autre soient d’accord pour imposer leur point de vue aux deux autres. En revanche, si chacun détient la même quote-part dans l’indivision, la majorité des 2/3 des droits indivis correspond à la majorité des 2/3 des indivisaires.

Cependant, un indivisaire seul peut décider de certains actes lorsqu’ils sont nécessaires à la conservation de la maison (exemple : réparations d’urgence).

Enfin, l’unanimité des indivisaires est nécessaire pour les actes les plus importants comme la vente de la maison, la nécessité de travaux importants non urgents, le renouvellement d’un bail commercial…

La convention d’indivision

Lorsque la période d’indivision est partie pour durer, il est possible d’établir une convention d’indivision entre vous. Tous les héritiers doivent donc être d’accord pour cet acte. Celui-ci liste tous les biens qui font partie de l’indivision (meubles et immeubles), les droits de chacun, les conditions d’utilisation de chacun… Dans la mesure où l’indivision comprend un bien immobilier, elle doit être établie par acte notarié et publiée à la conservation des hypothèques.

Cette convention peut être conclue pour une durée déterminée, de cinq ans maximum, renouvelable. Dans ce cas, il est interdit pour un indivisaire de demander le partage avant le terme, sauf pour motifs légitimes (ex : baisse importante des revenus pour cause de chômage). La convention peut également être conclue pour une période indéterminée. Dans ce cas, le partage peut intervenir à tout moment (voir encadré). La convention peut désigner un gérant chargé d’administrer les biens (percevoir les revenus, prévoir les travaux, mettre en location…). Ce peut être l’un des indivisaires ou une personne extérieure. Quel qu’il soit, il doit rendre des comptes tous les ans.

 

Sortir de l’indivision

« Nul ne peut être contraint à demeure dans l’indivision » : l’article 815 du code civil permet à chaque indivisaire de demander à en sortir quand bon lui semble (sauf convention à durée déterminée), soit en vendant le bien et en s’en répartissant les fruits, soit en vendant sa part à l’un des autres indivisaires. Si vous souhaitez vendre, mais que les autres s’y opposent et ne veulent ou ne peuvent pas racheter votre quote-part, il faut saisir le Tribunal de Grande Instance pour qu’il tranche.

Patricia ERB
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