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Les murs de la discorde

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Publié le 28 novembre 2008

Les murs de la discorde

Qu'il s'agisse d'entretenir un mur séparant deux propriétés ou d'édifier des constructions contre lui, s'il est mitoyen, les voisins doivent s'entendre.


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Imaginons un mur séparant deux propriétés. Ce mur se dégrade, nécessitant des travaux de consolidation. Qui doit assumer les frais ? Et si l’un des propriétaires envisage de construire un bâtiment contre le mur, en a-t-il le droit ? Doit-il demander l’autorisation de son voisin ? Peut-il le surélever de son plein gré ? Autant de questions qui sont parfois à l’origine de conflits. Avant d’y répondre, il faut savoir si le mur est mitoyen.

Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?

D’après le code civil, tout mur servant de séparation entre deux bâtiments ou entre cours et jardins ou entre deux enclos dans les champs est présumé mitoyen, sauf si un titre prouve le contraire ou un autre signe.

Exemples : 

-  Entre deux bâtiments : le mur est présumé mitoyen si les deux bâtiments sont identiques. Mais s’ils sont de hauteur ou de largeur différente, la mitoyenneté s’arrête là où s’arrête le mur le moins élevé ou le moins large.

-  Entre deux cours ou jardins : si le jardin ou la cour jouxtent un bois ou une terre labourable, le mur est censé appartenir au propriétaire de la cour ou du jardin.

-  Entre deux enclos dans les champs : le mur est présumé mitoyen si les deux fonds sont entièrement clos. Dans le cas contraire, le mur appartient au propriétaire du seul fonds entièrement clos.

Qui prend en charge les travaux ?

Si la mitoyenneté porte sur tout le mur, les travaux d’entretien ou de reconstruction d’un mur qui s’écroule doivent être partagés par moitié entre les deux propriétaires. Et si la mitoyenneté ne porte que sur une partie du mur, seule la dépense concernant la partie du mur mitoyen est partagée.

Concrètement, si vous envisagez des travaux, le mieux est de rencontrer votre voisin et de vous mettre d’accord sur la nature et la date des travaux à engager et les entreprises que vous entendez contacter. Si le voisin refuse de participer aux dépenses, vous pouvez l’y contraindre en justice. A moins que vous ne rachetiez sa « part » (voir encadré).

Peut-on relever librement un mur mitoyen ?

Un propriétaire peut décider de relever le mur mitoyen librement, sans avoir à obtenir l’accord du voisin. Mais dans ce cas, il doit payer les frais tout seul et assurer seul l’entretien de la partie surélevée ; Et si le mur mitoyen ne peut supporter de surélévation, il doit payer les frais de renforcement ou de reconstruction si nécessaire. En revanche, si le propriétaire surélève en vue de construire un ouvrage contre le mur, il doit demander l’autorisation à son voisin.

Peut-on construire librement contre un mur mitoyen ?

Non, il doit demander au préalable l’accord de son voisin et lui apporter la preuve que son projet de construction ne nuira pas aux droits de son voisin, notamment que le futur bâti ne nuise pas à l’environnement. En cas d’accord, celui qui construit conte le mur mitoyen peut y placer des poutres et solives dans toute l’épaisseur du mur moins 5,4 cm ou dans la moitié du mur si le voisin veut aussi poser des poutres.


Racheter la mitoyenneté

Pour être seul décisionnaire sur le mur, vous pouvez proposer à votre voisin de lui racheter sa mitoyenneté. Ce dernier peut en effet renoncer à sa propriété sauf si le mur soutient la toiture ou un autre bâtiment lui appartenant. L’abandon de la mitoyenneté le libère de l’obligaton de participer aux frais d’entretien et de reconstruction.


Patricia ERB
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