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Pour une propriété solidaire : l'usufruit locatif social

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Publié le 07 mai 2009

Pour une propriété solidaire : l'usufruit locatif social

Un décret élargit la possibilité de pratiquer un usufruit locatif social pour proposer un logement à un public ayant des ressources très modestes.


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L’usufruit locatif social consiste, pour un propriétaire privé, à céder, contre perception d’un capital, le droit d’usage de son logement à un bailleur social ou une association agréée par l’État, qui le loue à des personnes à revenus modestes. Jusqu’à présent, ce dispositif existait pour les logements dont l’usufruit était acquis grâce à un PLS, prêt locatif social. Celui-ci est accordé aux sociétés HLM, SEM (Sociétés d’Economie Mixtes) ou organismes agréés qui louent le logement dont ils ont l’usufruit à des personnes ayant des ressources aux plafonds pour avoir accès aux logements sociaux, dans la limite de 130 % de ces plafonds. Depuis le décret du 20 mars 2009, le dispositif est élargi aux logements dont l’usufruit est acquis grâce à un PLUS (prêt locatif à usage social) ou un PLAI (prêt locatif aidé d’intégration), consentis à des bailleurs qui s’engagent à louer à un public ayant des ressources beaucoup moins élevées.

Si vous disposez d’un logement vacant et que vous souhaitez contribuer à l’augmentation de l’offre de logements, concrètement, les opérations se déroulent ainsi :

1) Prenez contact avec un bailleur social, une association d’insertion pour le logement, l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), un notaire, un agent immobilier ou administrateur de biens.

2) Cédez l’usufruit de votre bien dans le cadre d’une convention d’usufruit avec l’organisme intéressé. Vous vous mettrez d’accord sur un prix, qui dépend de l’état du logement et des travaux à y effectuer, pris en charge par le bailleur, et sur la durée de la convention. Celle-ci doit être comprise entre 15 et 30 ans.

3) Après avoir perçu le prix de cession, vous ne vous occupez plus de rien, ni de la gestion ni de l’entretien du local… Sauf des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil (gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières…), qui restent à votre charge. Vous ne percevez pas les loyers, qui reviennent au bailleur social et n’êtes donc pas imposé dessus. Vous êtes exonéré de taxe foncière. Et si vous êtes assujetti à l’ISF, votre bien n’est plus comptabilisé dans votre patrimoine tout le temps de la convention.  

4) Six mois avant la fin de la convention, vous devez choisir entre louer votre bien à l’occupant aux conditions du marché (sous la loi de 1989) ou lui donner congé pour vendre ou occuper votre logement. En revanche, si elle ne l’interdit pas formellement, la loi ne vous autorise pas non plus à reprendre votre bien pour le louer à quelqu’un d’autre. Cependant, si aucun bail n’est conclu (parce que vos conditions ne conviennent pas au locataire, par exemple) et si le locataire remplit les conditions de ressources fixées par décret, trois mois avant la fin du bail, l’usufruitier doit proposer un logement au locataire correspondant à ses besoins et possibilités.

Patricia ERB

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