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Quand faut-il payer la plus-value ?

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Publié le 01 juillet 2008

Quand faut-il payer la plus-value ?

Vous la redoutez, vous espérez y échapper… la plus-value immobilière viendra-t-elle grignoter les fruits de la vente de votre logement ? Règles d'imposition et de calcul de cet impôt en 5 questions.


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1) La vente d’une résidence principale est-elle soumise à la plus-value ?

NON. Dès lors que le bien constituait votre résidence principale au moment de la vente, vous êtes exonéré du paiement de la plus-value. Cette règle s’applique sans condition de durée d’habitation. Ainsi, si vous déménagez fréquemment en encaissant une plus-value à chaque vente, vous serez exonéré d’impôt à chaque fois.
 

2 ) La plus-value tirée de la vente d’une résidence secondaire est-elle toujours imposable ?

NON. Si vous vendez la maison plus de 15 ans après l’avoir acquise, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value. En effet, pour calculer le montant de la plus-value brute (voir question 4), on applique un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.
Vous êtes donc totalement exonéré après 15 ans de détention. Le calcul s’effectue en années pleines de 12 mois.
 

3)  Existe-t-il d’autres cas d’exonération de plus-value ?

OUI. Quelques cas d’exonération :
 
- Les personnes titulaires d’une pension vieillesse ou de la carte d’invalidité sont exonérées, à condition de ne pas être assujetties à l’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession et que leur revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de la cession soit inférieur à un plafond, variable selon leur nombre de parts.
Pour une part, le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition sur les revenus 2007 ne doit pas dépasser 9 560 €, pour 2 parts, il est de 14 666 €.
 
- Les ventes d’immeubles dont le montant ne dépasse pas 15 000 €
 
- Les plus-values enregistrées à l’occasion d’une expropriation pour cause d’utilité publique, à condition que vous remployiez l’indemnité dans un délai de 6 mois.
 

4) Comment est calculée la plus-value ?

La plus-value, c’est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien. Un certain nombre d’éléments entrent en compte dans l’appréciation de ces montants.
 
Le prix de cession s’entend du prix qui figure dans l’acte de vente, augmenté éventuellement de frais mis à la charge de l’acquéreur avec son accord et diminué des frais de cession que vous avez supportés, tels que frais de mainlevée d’hypothèque, commission de vente, certifications et diagnostics obligatoires...
 
Le prix d’acquisition est celui qui est indiqué dans l’acte de vente si c’est vous qui aviez effectivement payé le bien. En revanche, s’il vous a été transmis par donation ou par succession, on retient la valeur qui a été retenue lors de la succession ou de la donation pour le calcul des droits d’enregistrement. Ce prix est majoré :
 
- Des frais d’acquisition (honoraires de notaire, frais d’acte, TVA éventuelle…), soit retenus pour leur valeur réelle et justifiée, soit évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d’achat.
 
- Des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration s’ils n’ont pas déjà été pris en compte sous forme d’une réduction d’impôt ou d’un crédit d’impôt et qu’ils ont été réalisés par une entreprise. Ces travaux sont pris en compte soit pour leur montant réel justifié, soit forfaitairement pour un montant évalué à 15 % du prix d’achat si le bien que vous cédez a plus de 5 ans.
 
- Des frais de voirie, réseaux et distribution.
 

5) Quel est le montant de l’impôt sur la plus-value ?

Il est de 27 % du montant de la plus-value, soit 16 % d’impôt sur le revenu + 11 % de prélèvements sociaux, généralement payés par le notaire sur le prix de vente. Cependant, la plus-value telle qu’elle est déterminée ci-dessus est diminuée de certains abattements avant d’être soumise à taxation.

- Un abattement de 10 % est appliqué par année de détention au-delà de la cinquième.

- Un abattement fixe de 1000 € est pratiqué pour chaque cession. En cas de cession d’un immeuble détenu en indivision, cet abattement s’applique sur la plus-value réalisée par chaque indivisaire.
 

Un exemple de calcul

Le 15 mars 2008, vous avez vendu au prix de 300 000 € la résidence secondaire que vous aviez acquise le 10 janvier 1999 pour 170 000 €. Depuis, vous aviez réalisé 20 000 € de travaux de rénovation. 

Calcul de la plus-value :

Prix de cession : 300 000 €

Prix d’acquisition : 170 000 €

Frais d’acquisition (forfait de 7,5 %) : 12 750 €

Dépenses de travaux forfaitisées (170 000 x 15 %) : 25 500 € (ce montant est plus intéressant que le montant des dépenses réelles, qui s’élèvent à 20 000 €)

Prix d’acquisition corrigé : 207 750 €

Plus-value brute : 92 250 €

Abattement de 10 % pour durée de détention au-dela de 5 ans : 4 ans, soit 40 %.

170 000 x 40 % = 68 000. La plus-value est donc réduite de 68 000 € 

Abattement fixe : 1 000 €

Plus-value imposable : 92 250 – (68 000 € + 1 000) = 23 250 €

Impôt sur le revenu : 23 250 x 16 % = 3 720 €

Prélèvements sociaux : 23 250 x 11 % = 2 557 €

Imposition globale : 6 277 €


Patricia ERB

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