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Tout savoir sur l'achat en viager

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Publié le 15 janvier 2010

Tout savoir sur l'achat en viager

Pour faire face à des retraites insuffisantes, de plus en plus de personnes âgées décident de vendre leur bien immobilier en viager. Une solution intéressante pour les vendeurs mais aussi les acquéreurs.


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Petit rappel sur l’achat en viager  

Le principe de la vente en viager consiste pour une personne à céder son bien immobilier à une autre, chargée en contrepartie de lui verser une rente jusqu’à la fin de ses jours. L’intérêt pour le vendeur, appelé crédirentier, est d’augmenter ses revenus. Celui de l’acquéreur, appelé débirentier, est d’acheter moyennant une somme limitée au départ et d’espérer pouvoir faire une bonne affaire… en cas de décès prématuré du vendeur.


Viager libre ou viager occupé ?

Dans la majeure partie des cas, le vendeur continue d’occuper son logement : il s’agit d’un viager occupé. L’intérêt pour lui est donc de pouvoir rester dans les lieux tout en percevant un complément de revenus. Pour l’acheteur, c’est l’occasion de réaliser un placement immobilier à moindre frais : la rente est réduite en cas de viager occupé.

L’achat en cas de viager libre permet aux acquéreurs qui ne disposent pas d’apport personnel suffisant de pouvoir se loger en payant le prix de façon échelonné. Mais il est possible aussi de le donner en location et d’en percevoir les revenus. Cette formule est plus onéreuse pour l’acquéreur que le viager occupé.


Comment est fixé le prix de vente ?

Le prix d’un viager se compose de deux éléments :
-    Un capital, appelé « bouquet », versé lors de la signature de la vente.
-    Une rente, versée jusqu’au décès du crédirentier (ou du dernier vivant en cas de couple).
Plus le capital versé au départ est élevé, plus légère est la rente. Parfois, le bouquet n’existe pas, seule une rente est exigée.
C’est le prix du bien qui sert de base au calcul de la rente. Après s’être entendues sur le prix de vente du bien, les parties fixent le montant éventuel du bouquet et le solde est converti en rente.
Le calcul de celle-ci s’effectue en tenant compte de plusieurs paramètres :
-    l’âge et le sexe du (des) crédirentier(s). En effet, ce sont ces éléments qui déterminent l’espérance de vie du crédirentier ;
-    le fait que le viager soit libre ou occupé.
Ce calcul étant très complexe, il est nécessaire de faire intervenir des spécialistes (agents immobiliers, notaires).
Le plus souvent, le rente est indexée sur un indice pour tenir compte de l’évolution du coût de la vie.


Quelle issue en cas de décès ?

Le décès du crédirentier (ou du dernier des crédirentiers en cas de couple) met fin au viager : le débirentier n’a alors plus de rente à verser.  Si le viager était occupé, il peut désormais l’habiter lui-même ou le donner en location.
Si c’est le débirentier qui décède avant le crédirentier, les héritiers doivent prendre le relais du paiement de la rente à la place du défunt.

PATRICIA ERB, le 15/01/10

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